Altersvorsorge: Immobilie vermieten

Eine Wohnung kann auch dann als Altersvorsorge dienen oder Ihre Rente aufstocken, wenn Sie nicht in dieser wohnen. Wer seine Immobilie vermieten möchte, sollte jedoch einiges beachten. Zunächst ist es wichtig, einen großen Anteil des Immobilienkredites bereits abbezahlt zu haben. Ebenso gilt es einen finanziellen Puffer anzusparen. Denn sollten Mieteinnahmen ausfallen, da Mietparteien ausziehen und sich auf die Schnelle keine neuen Nachmieter finden lassen, müssen Sie die Raten des Kredites aus eigener Tasche zahlen.

Bedenken Sie auch mögliche Investitionen in die Immobilie. Reparaturen, Wartungen und co. müssen zu einem bestimmten Anteil vom Vermieter / Vermieterin gezahlt werden. Des Weiteren sollten Sie die Region und Lage der Immobilie berücksichtigen. Je zentraler diese gelegen ist, desto schneller lässt sie sich vermieten. Ebenso steigen die Nachfrage sowie der Mietpreis, je zentraler Ihre Immobilie gelegen ist. Um die Qualität der Lage Ihrer Immobilie einzuschätzen, stellen Sie sich folgende vier Fragen: Wie ist die Landschaft in der Nähe? Welche Lebensqualität können Ihre Mietenden erwarten? Gibt es in der Nähe Arbeit? Wie gut ist die Infrastruktur ausgebaut?

Ebendiese Fragen stellen sich interessierte Mieter und Mieterinnen vor dem Bezug einer Immobilie. Je mehr Ihre Immobilie dem Wunschbild entspricht, desto höher darf der Mietpreis ausfallen. Um diesen optimal festzulegen, gilt es den örtlichen Mietpreisspiegel genauer unter die Lupe zu nehmen. Im besten Fall lassen Sie sich von einem Experten beraten.

Worauf sollte die Generation 59plus beim Immobilien mieten achten?

Wer Immobilien mieten möchte, findet online zahlreiche Angebote. Doch die Ansprüche an eine Seniorenwohnung schränken die Auswahl recht schnell ein. Denn als Senior oder Seniorin sollte die Lage der Wohnung sowie die Innenausstattung besondere Berücksichtigung finden. Sind Sie aktuell körperlich noch sehr fit, gilt es in die Zukunft zu denken. Könnte es Ihnen in wenigen Jahren schwerfallen, in die hohe Badewanne einzusteigen? Ist eine Wohnung im dritten, vierten oder fünften Stock auch noch in einigen Jahren ohne Aufzug erreichbar? Falls Sie bereits Probleme mit dem Gehen haben, gilt es auf breite Türen sowie breite Wege in der Wohnung zu achten. Sollte eine Gehhilfe oder gar ein Rollstuhl vonnöten sein, sollte dieser Ihre Bewegung verbessern und Sie nicht aufgrund von engen Türen einschränken.

Die Lage der Wohnung ist ebenfalls zu berücksichtigen. In der Nähe sollten sich gängige Anlaufstellen der täglichen Versorgung finden. Ein Einkaufsladen, eine Apotheke sowie ärztliche Versorgung in Ihrer Nähe bieten Ihnen eine hohe Lebensqualität. Sind diese nicht direkt in der näheren Umgebung, sollten sie möglichst schnell mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sein. Haltestellen für den öffentlichen Nahverkehr sollten in der nächsten Nähe Ihrer Wohnung liegen.

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Vor allem die Angabe des zur Verfügung stehenden Netto-Haushaltseinkommens ist für die Vermieter von Interesse und wird bereits vor der Besichtigung abgefragt. Soziale Aspekte, Dringlichkeit oder auch nur Sympathiepunkte bleiben so bei der Entscheidung außen vor. Wohnen für alle – das gilt schon lange nicht mehr.

Die Wohnungssuche

Neben dem Einkommen gibt es viele weitere Hürden bei der Wohnungssuche. Da ich immer wieder Aufträge über die Suche nach geeignetem Wohnraum für Senioren erhalte, sehe ich hier großen Unterstützungsbedarf. Wohnungsangebote findet man heute kaum noch im Anzeigenteil der Tageszeitung. Auch hier läuft inzwischen alles digital. Das ist für viele bereits die erste ganz praktische Herausforderung. Zunächst gilt es nämlich, sich ein Suchprofil bei den Internetportalen anzulegen und sich passende Angebote zeitnah per Email schicken zu lassen.

Kommt man nach der Kontaktaufnahme in die engere Wahl, rufen Makler oder private Vermieter bei den Interessenten an, um Besichtigungstermine zu vereinbaren. Wer also nicht immer und überall erreichbar ist, gerät ebenso ins Hintertreffen. Gerade bei der Suche nach kleinen Wohneinheiten stehen die Senioren zudem in direkter Konkurrenz zu den vielen Singles und Studenten.

Der Mietvertrag

Angenommen, der wohnungssuchende Senior hat soweit alle Hürden genommen und kommt in die engere Wahl des Vermieters, müsste er sich schlussendlich kurzfristig entscheiden, ob er die Wohnung nehmen möchte. Das ist aus meiner Erfahrung oft die größte Hürde. Im entscheidenden Moment fehlen der Mut, die Entschlusskraft und die Zeit sich mit dem Gedanken anzufreunden. Zeit, die man bei der Wohnungssuche heute in der Regel nicht hat. Sind die Gründe für einen Umzug negativer Natur, wie Krankheit, Pflegebedürftigkeit, Tod eines Partners oder eine finanzielle Notlage, dann entsteht Druck, der die Wohnungssuche zusätzlich erschwert. Veränderung geht dann zusätzlich mit einer großen emotionalen Belastung einher.

Es braucht für mein Dafürhalten dringend mehr Beratungsangebote, mehr Unterstützungsangebote, mehr Anlaufstellen vor Ort, Ideen wie Tauschbörsen und innovative Wohnkonzepte. Die Hürden der Veränderung müssen mit Entlastungsleistungen heruntergebrochen werden. Genauso braucht es Öffentlichkeitsarbeit und Präsenz in den Medien um zum Thema Wohnen im Alter zu sensibilisieren.

Das sagen die Statistiken

Die Singlehaushalte steigen immer weiter an, ebenso die Wohnfläche pro Kopf. Sie lag im Duschschnitt im Jahr 2017 bereits bei 46,5 qm. Diese Zahl wird weiter ansteigen, da gerade der demografische Wandel und somit die alleinlebenden Senioren diesen Trend verstärken. Wir brauchen mehr staatliche Anreizprogramme für bezahlbaren und vor allem seniorengerechten Wohnraum. Die Wohnungswirtschaft plant oftmals noch am Bedarf vorbei. Wenn mehr Senioren, die in zu großen Wohnungen und Häusern wohnen, umziehen würden, würde auch mehr Wohnraum für junge Familien frei. So würde sich der Wohnungsmarkt entspannen und die Preisspirale würde durchbrochen. Ich glaube, dieser Effekt der Umverteilung wird noch viel zu wenig diskutiert.

Mögliche Ansätze

Auf Grund der Tatsache, dass selbst Normalverdiener, Rentner und Selbständige auf dem Wohnungsmarkt keine Berücksichtigung mehr finden, müssen aber auch politische Lösungen her. Der Markt regelt sich hier eben nicht mehr von alleine. In Ballungszentren potenziert sich der Verdrängungsmarkt zusätzlich durch die sogenannte Gentrifizierung: Langjährige Mieter werden nach Sanierungen über Mieterhöhungen aus ihren Häusern vertreiben. Diese Altmieter, oft Senioren mit kleiner Rente, werden dann dem freien Markt überlassen. Sie müssen ins Umland ausweichen, wo die Mieten für sie bezahlbar sind. Die fortschreitende Spaltung in zwei Klassen, in Eigentümer, die auf Grund der Preissteigerungen immer reicher werden und Mieter, die keine Wohnung mehr finden, befeuert den sozialen Unfrieden und wird zur Gefahr für unsere Demokratie. Brauchen wir also das Grundrecht auf Wohnen?

Ich habe dafür keine Patentlösung parat. Einfache Lösungen wird es hierfür nicht geben, dazu ist das Thema zu komplex. Angstmachen gilt nicht, so lange man keinen Ausweg anbietet. So glaube ich, mit meinen Entlastungsleistungen rund um die Seniorenimmobilie zumindest einen kleinen Beitrag zu leisten, dass gutes Wohnen gerade für Senioren wieder möglich wird.

Herzlichst Ihre

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Manche Gesellschaften nehmen keine Interessenten mehr auf, da diese kaum Aussicht auf eine Wohnung innerhalb der nächsten Jahre haben. Genossenschaften gibt es seit Mitte des 19. Jahrhunderts. Damals gründete Friedrich Wilhelm Raiffeisen im Westerwald zunächst einen Hilfsverein für die Not leidende ländliche Bevölkerung. Daraus wurde 1864 der „Heddesdorfer Darlehnskassenverein“, er gilt als erste Genossenschaft. Die Grundsätze einer solchen Genossenschaft sind seitdem Selbsthilfe, Selbstverwaltung, Solidarität und Selbstverantwortung, aber keine Gewinnmaximierung. Mindestens drei Mitglieder gründen eine Genossenschaft, und sie muss in das Genossenschaftsregister eingetragen werden.

Was sind die Besonderheiten von Genossenschaftswohnungen?

Zwei wesentliche Merkmale unterscheiden die Genossenschaftswohnung von einer normalen Mietwohnung. Wie bei dem genossenschaftlichen Prinzip üblich, müssen die Genossen mindestens einen Anteil kaufen – teilweise schon, um auf die Warteliste zu kommen. Die Kosten dafür betragen in der Regel einige Hundert Euro. Meist bleibt es jedoch nicht bei einem Anteil, sondern die Interessierten müssen mehrere Anteile zeichnen, wodurch sie zum anteiligen Eigner werden. Dadurch kann sich die Investition auf einige Tausend Euro summieren.

Sie haben jedoch die Sicherheit von Eigentum zum kleineren Preis und mit einer höheren Flexibilität. Die Anteile bleiben erhalten und werden den Genossen nach ihrem Austritt in der Regel verzinst zurückgezahlt. Mit ein bis vier Prozent sind diese Anteile heutzutage eine rentablere Anlage als das Sparbuch oder Tagesgeldkonto. Die Anteile neu entstehender Wohngenossenschaften sind üblicherweise teurer als bei etablierten Gesellschaften. Das zweite Unterscheidungsmerkmal ist das lebenslange Wohnrecht.

Hat die Wohnung einer Genossenschaft auch Risiken?

Deutschlandweit vermieten Wohnungsgenossenschaften über zwei Millionen vergleichsweise günstige Wohnungen, in denen gut fünf Millionen Menschen leben. Bei wichtigen Entscheidungen dürfen die Genossen sogar mitreden, und sie wählen den Vorstand sowie Aufsichtsrat. Solche Wohnungen sind extrem beliebt, sodass es auch hier lange Wartelisten gibt. Doch die Geduld lohnt sich, denn eine Kündigung durch Eigenbedarf des Vermieters oder drastische Mieterhöhungen sind dann nicht mehr zu erwarten. Der Mieter hat in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht. Trotzdem heißt es auch hier „Augen auf beim Eierkauf“, denn nicht jede Genossenschaft ist seriös. Wer nur eine Handvoll Wohnungen vermietet, aber tausend Mitglieder hat, scheint nicht klug zu wirtschaften.

Völlig risikofrei ist die Anlage nicht, denn im Falle einer Insolvenz, bekommen Sie Ihre Anteile nicht zurück oder müssen schlimmstenfalls darüber hinaus haften. Deshalb verfügen manche Wohnungsbaugenossenschaften über eine eigene Spareinrichtung, sodass die Einlagen der Mitglieder durch einen Sicherungsfonds geschützt werden. Zum Glück kommt es höchst selten zu einer Insolvenz bei Wohnungsgenossenschaften. Trotzdem sollten Sie die jeweilige Satzung genau lesen und sich nicht von der Aussicht auf eine günstige Wohnung blenden lassen.

Praktische Tipps rund um Wohnungsgenossenschaften

Sie finden die Idee gut, und überlegen selbst eine solche Genossenschaft zu gründen. Hier können Sie sich über die Details informieren.

Knapp ein Drittel der deutschen Wohnungsgenossenschaften hat sich zu einer gemeinsamen Vermarktung zusammengeschlossen. Falls Sie Interesse haben, in eine bestehende Genossenschaft einzusteigen, können Sie sich hier über Angebote in Ihrer Region informieren.

Wohnen Sie bereits in einer genossenschaftlichen Wohnung? Berichten Sie uns in einem Kommentar gerne von Ihren Erfahrungen.

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Selbst wenn der Mietvertrag eine Klausel zu Bagatellschäden enthält, muss diese nicht zwingend wirksam sein. Ist sie nicht wirksam oder fehlt die Klausel, gilt die gesetzliche Regelung aus den §§ 535 bis 538 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In diesen Paragrafen ist die Zuständigkeit des Vermieters für Reparaturen geregelt.

Was steht in Ihrem Mietvertrag?

Mietverträge enthalten oft eine Kleinreparaturklausel. Sie besagt, dass der Mieter bis zu einer festgelegten Höhe kleine Reparaturen bezahlen muss. 120 Euro sind ein gängiger Betrag. Das klingt zunächst, als müssten Sie bei jeder Reparatur einen Eigenanteil von 120 Euro leisten. Fallen zehn Reparaturen hintereinander an müssen sie alle bezahlen, sofern diese nicht teurer als 120 Euro sind. Wer sich genauer informiert, stellt fest, dass beides nicht stimmt.

Ist eine Reparatur teurer als die 120 Euro in unserem Beispiel, muss sie komplett der Vermieter bezahlen. Haben Sie das Pech und mehrere kleinere Schäden führen jeweils zu Rechnungen von knapp unter 120 Euro? In diesem Fall müssen Sie die Rechnungen nur so lange bezahlen, bis ein festgelegter Höchstbetrag erreicht ist.

Rat vom Deutschen Mieterbund

Wir haben den Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes Ulrich Ropertz um Rat gefragt. Er bestätigt uns, dass nach dem Gesetz der Vermieter notwendige Reparaturen durchführen muss – egal, ob es sich um große oder kleine Reparaturen handelt. Für Bagatellschäden gibt es jedoch eine Ausnahme. Ropertz: „Hier kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Reparaturen dieser Bagatellschäden selbst zahlen muss. Voraussetzung ist, dass die im Mietvertrag vereinbarte Kleinreparaturklausel wirksam ist.“

Wie kann ich als Mieter erkennen, ob meine Klausel zu Kleinreparaturen gültig ist?

Ropertz: „Das ist der Fall, wenn folgende vier Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Für die jeweilige Kleinreparatur muss der Mietvertrag einen Höchstbetrag nennen. Nur bis zur Höhe dieses Betrages muss der Mieter zahlen. Reparaturen, die teurer sind, sind keine Kleinreparaturen. Der Vermieter muss zahlen und kann auch keine Kostenbeteiligung fordern.
2. Kleinreparaturen müssen sich auf Gegenstände beziehen, die dem direkten und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen: Ein typisches Beispiel ist der “tropfende Wasserhahn”. Dagegen sind defekte Elektroleitungen oder Schäden an der Heizungsanlage nicht gemeint.
3. Für alle Kleinreparaturen, die innerhalb eines Jahres anfallen und die der Mieter bezahlen soll, muss der Mietvertrag zudem einen Höchstbetrag nennen. Dies könnten zum Beispiel 300 Euro oder sechs Prozent der Jahresmiete sein. Wird der Höchstbetrag erreicht, müssen keine Kleinreparaturen mehr gezahlt werden.
4. Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur zur Zahlung des Bagatellschadens verpflichten, nicht zur Reparatur selbst.“

Was Sie als Mieter wissen sollten

Ropertz macht noch einmal abschließend klar: „Liegt nur eine der vier genannten Voraussetzungen nicht vor, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Der Vermieter ist für die Reparatur und die Bezahlung verantwortlich.“

Bei der herrschenden Wohnungsnot, besonders in den großen Städten, möchten es sich die meisten Mieter nicht mit ihrem Vermieter verscherzen. Daher empfiehlt es sich, die Hausordnung einzuhalten und die Nachbarn nicht zu ärgern. Kosten zu übernehmen, die jedoch Sache des Vermieters sind, geht eindeutig zu weit. Informieren Sie sich genau, bevor Sie Kleinreparaturen bezahlen. Die jährliche Wartung einer Heizung hingegen kann der Vermieter seinem Mieter in Rechnung stellen – die Reparatur der Heizung hingegen nicht.

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